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Aufwertungsmöglichkeiten
für Unternehmer
Hat es der Staat nun verstan-
den? Nach mehreren Jahren, in
denen nur die Steuern erhöht
und die Abschreibungsmöglichkei-
ten für die Unternehmen gekürzt
wurden, sind in den letzten Wo-
chen verschiedene Maßnahmen
erlassen worden, die die Investiti-
onsbereitschaft der Unternehmer
erhöhen könnten. Denn eines ist
sicher: dieser Staat ist nur zu
retten, wenn die Wirtschaft wie-
der angekurbelt wird, der private
Konsum begünstigt und nicht
bestraft wird, und insbesondere
Unternehmer wieder investieren,
denn nur so kann langfristiges
Wirtschaftswachstum und eine
Steigerung des Lebensstandards
für alle erreicht werden.
Unternehmen haben im Jah-
resabschluss 2013 nach einigen
Jahren nun wieder die Mög-
lichkeit, Immobilen, Anlagen,
Maschinen, aber auch Marken-
rechte und andere immaterielle
Vermögenswerte
auf den heuti-
gen Marktwert aufzuwerten. Ein
Unternehmen hat nun somit z.B.
die Möglichkeit, eine Immobilie,
die in der Bilanz mit einem Rest-
wert von 250.000 € aufscheint,
aber in Wirklichkeit 500.000€
wert ist, steuer- und zivilrechtlich
aufzuwerten. Grundvorausset-
zung ist, dass das betreffende
Gut bereits in der Bilanz 2012
vorhanden war.
Die Vorteile der Aufwertung
liegen auf der Hand: das Un-
ternehmen profitiert steuerlich
von höheren Abschreibungen und
bei einer evtl. Veräußerung oder
persönlichen Zuweisung (man
denke nur an bestimmte Immo-
bilien) ist der steuerpflichtige
Mehrerlös (Plusvalenz) geringer
oder gar null! Außerdem scheint
der höhere Wert in der Bilanz
des Unternehmens auf, was z.B.
zu einem besseren Rating und
damit zu niedrigeren Zinssätzen
führen kann. Die Aufwertung ist
aber leider nicht unentgeltlich:
bei abschreibbaren Gütern (z.B.
Anlagen, Maschinen, Gebäude) ist
eine Ersatzsteuer im Ausmaß von
16% des Aufwertungsbetrages zu
entrichten, bei nicht abschreib-
baren Gütern (z.B. Grundstück)
beträgt die Ersatzsteuer 12%. Die
Ersatzsteuer kann dabei in drei
gleichen, zinsfreien Jahresraten
entrichtet werden. Die steuerliche
Wirkung der Aufwertung ist zeit-
versetzt: die höheren Abschrei-
bungen können erst nach drei
Jahren in Anspruch genommen
werden, für die Reduzierung des
Veräußerungsgewinnes gilt die
Aufwertung nach vier Jahren.
Dennoch ergeben sich für Un-
ternehmen interessante Steuer-
optimierungsmöglichkeiten,
v.a.
in Kombination mit der verkürz-
ten steuerlichen Mindestdauer
von Leasingverträgen. Es besteht
also die Möglichkeit – vollkom-
men legal – Steuern zu sparen
und gleichzeitig Liquidität für
die Geschäftsgebarung allgemein
oder neue Investitionen zu schaf-
fen. Wie bei jeder Investition ist
jedoch eine genaue Rechnung
aufzustellen, um die Kosten und
Erträge abzuwägen. Diesbezüglich
sind nun die Unternehmer und
deren Berater an der Reihe.
geschrieben am 20. Januar 2014
DEM WIRTSCHAFTS-EXPERTEN DAS WORT
Aufwertung von Grund und Beteili-
gungen wieder für Private möglich!
Wird ein Grundstück oder eine
Beteiligung an eine Gesellschaft
verkauft, muss der Verkäufer
die Differenz zwischen dem Ver-
kaufserlös und dem Anschaf-
fungswert in der Steuererklä-
rung angegeben und versteuern.
Von dieser Regelung ausgenommen
sind bekanntlich u.a. landwirt-
schaftlichen Grundstücke, die
sich seit mindestens 5 Jahren im
Eigentum des Verkäufers befinden.
Bei Baugrundstücken hingegen ist
der erzielte Mehrerlös immer zu
versteuern, sofern nicht vor Ver-
kauf eine steuerliche Aufwertung
durchgeführt wurde. Dies kann
zur Folge haben, dass bei einem
Verkauf de-facto ein Großteil der
erhaltenen Summe direkt an den
Fiskus weiterzugeben ist.
Bis zum 30. Juni 2014 besteht
nun wieder die Möglichkeit, den
steuerlichen Anschaffungswert
von Grundstücken und Beteili-
gungen an nicht börsennotier-
ten Gesellschaften aufzuwerten.
Die steuerlichen Vorteile liegen auf
der Hand: kommt es zum Verkauf,
muss nur mehr eine eventuelle Dif-
ferenz zwischen dem neu festge-
legten Wert und dem Verkaufserlös
versteuert werden. Die Aufwertung
erfolgt auf der Grundlage einer
beeidigten Schätzung, die von
einem Techniker (Grundstück)
bzw. einem Wirtschaftsberater
(Beteiligung) erstellt wird. Die
Schätzung ist vor dem Verkauf
des Grundstückes zu beeidigen,
da der Schätzwert im Vertrag an-
zugeben ist.
Beim Verkauf einer Beteiligung
kann die Schätzung hingegen
auch im Nachhinein erstellt
werden.
Als letzter Termin gilt
immer der 30. Juni 2014. Inner-
halb desselben Stichtages ist dann
auch die Ersatzsteuer zu entrich-
ten: sie beträgt bei Grundstücken
und qualifizierten Beteiligungen
4% und bei nicht qualifizierten
Beteiligungen 2% des Schätzwertes
und kann in 3 Raten entrichtet
werden. Bereits vorgenommene
Aufwertungen desselben Grund-
stückes können dabei angerechnet
werden – die Ersatzsteuer ist also
nur mehr auf die Differenz zu
bezahlen.
Bei Grundstücken ist die Erstel-
lung einer neuern Schätzung
auch dann sinnvoll, wenn der
Verkaufserlös unter dem Wert
einer vorhergehenden Schät-
zung liegt:
bei einem evtl. Verkauf
sind die Übertragungsgebühren
nämlich mindestens auf den in
der Schätzung festgelegten Wert
zu entrichten, sonst droht eine
Aberkennung der Aufwertung von
Seiten des Finanzamtes (mit Be-
steuerungen des vollen Mehrerlö-
ses!). Durch Erstellung einer neuen
Schätzung wird dieses Problem
behoben.
Aufgewertet werden können
Grundstücke und Beteiligungen,
die sich zum 1. Jänner 2014 im
Eigentum von natürlichen Per-
sonen, einfachen Gesellschaften
oder nicht kommerziellen Körper-
schaften befunden haben. Auch
Realrechte auf Grundstücke bzw.
Beteiligungen (z.B. Fruchtgenuss-
recht) können aufgewertet werden.
Fazit:
die Aufwertung von Grund-
stücken und Beteiligungen ist
steuerlich sehr interessant und
daher beim Verkauf eines Bau-
grundstückes oder einer Beteili-
gung beinahe unumgänglich. Es ist
empfehlenswert, sich rechtzeitig
bei einem Fachmann zu informie-
ren, um eine reibungslose und
steuerlich optimierte Abwicklung
zu garantieren:
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Walter Gasser
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Perathoner Eder & Oliva
Weniger Bürokratie.
Mehr Wirtschaft.
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